Новые налоговые реалии: как изменения затронут собственников недвижимости в 2026 году

Налоговая реформа, стартовавшая в 2026 году в рамках Закона 425-ФЗ, кардинально изменила правила игры для владельцев и бизнесменов, работающих с недвижимостью от аренды до инвестиций через ИП.

Эта реформа стала настоящим вызовом и требует тщательного изучения, чтобы адаптироваться к новым условиям работы.

Ключевые изменения в НДС для ИП на УСН

Одним из самых значительных изменений является снижение лимита выручки для перехода на уплату НДС с 60 миллионов рублей до 20 миллионов. Это означает, что если в 2025 году выручка ИП превысит 20 миллионов рублей, начиная с 1 января 2026 года, они автоматически становятся плательщиками НДС.

При этом важно учитывать, что с каждым годом лимит будет постепенно снижаться: к 2027 году он составит всего 15 миллионов рублей. Переход на НДС будет происходить без необходимости подачи каких-либо заявлений, но с этим приходит обязанность вести полный бухгалтерский учет и подавать декларации.

Для владельцев недвижимости существует возможность выбрать льготные ставки НДС: 5% при доходах до 250 миллионов и 7% при доходах от 250 до 450 миллионов. Однако это не означает, что арендодатели смогут воспользоваться входящим НДС, что превращает эти 5-7% в дополнительное налоговое бремя.

Риски при продаже объектов недвижимости

Ситуация может осложниться, если собственник решит продать сдаваемую в аренду недвижимость. Например, если ИП сдает помещение и вдруг реализует его за 22 миллиона рублей, то сумма превышения годового лимита автоматически переводит его на НДС. Это будет касаться всех будущих операций как аренды, так и продаж.

Теперь необходимо предусмотреть возможные последствия разовых крупных сделок, чтобы избежать неожиданного увеличения налоговой нагрузки.

Изменения в патентах и самозанятости

Также изменились правила для патентов: теперь годовой лимит дохода снижен до 20 миллионов рублей. При этом совокупный доход от УСН и патента будет суммироваться, что может привести к потере прав на патентное налогообложение.

Что касается самозанятости, то этот статус разрешен только для сдачи в аренду жилой недвижимости с лимитом дохода до 2,4 миллионов рублей в год. В случае превышения необходимо переходить на ИП.

• Проанализировать реальную выгоду от перехода на НДС или общую систему налогообложения, в зависимости от доходов.
• Обратиться к опытному бухгалтеру для сопровождения по вопросам налогообложения.
• Предварительно обсудить с арендаторами условия, касающиеся нового НДС, при пересмотре договоров аренды.

В свете изменений важно, чтобы каждый собственник недвижимости не только рассматривал свои операции как инвестор, но и стал налоговым стратегом.